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青岛嘉凯城又启信托融资保障房难解资金困境

发布时间:2019-09-13 20:53:57 编辑:笔名

经济导报记者 赵雪 青岛报道

产品到期后,大股东放弃赎回,其他企业接盘并成为公司股东,青岛(,)房地产开发有限公司(下称“青岛嘉凯城”)曾因此在资本市场搅起波澜。但时隔不久,青岛嘉凯城又一次出现在信托市场。

昆仑信托于本月12日发售了一款名为“青岛李沧区保障安置房(一期)项目收益权受让”的信托产品,募集资金用于受让青岛嘉凯城名下标的项目收益权。

对于前次信托产品引发的风波,青岛嘉凯城总裁杨益华16日向经济导报记者解释说,当时公司准备了多套方案,但最终考虑到成本等多重原因,选择由浙江能源集团入股。而本次再次借信托融资,主要是集团公司在做,青岛嘉凯城更多的工作是配合尽职调查。

与前次信托产品不同,青岛嘉凯城本次信托产品所募集资金将用于保障房项目建设。对此,山东大学房地产中心主任、导报特约评论员李铁岗表示,2012年房企所面临环境依然不宽松,保障房建设的资金缺口也是长期以来亟待解决的难题,信托产品、等将是房企的重要募资渠道。

投资超100亿元

16日,在青岛市李沧区上王埠村的地界内,大片动迁完的空地上,尘土飞扬,圈界的范围内还零星分布着未拆除的加油站等一些设施。与这块空地东临的东王埠村,几座安置楼房已经盖到了五六层。

该片区的村民纪国庆告诉导报记者,上王埠村是去年6月拆迁的,比东王埠村和桃园村晚了差不多一年。拆迁时说是两年回迁,但照目前情形看,他们大概2015年下半年才能搬回来。

从上王埠到东王埠,再到桃园,3个村子的土地都已经被青岛嘉凯城收入囊中。根据嘉凯城(000918)的公告,其子公司青岛嘉凯城于2010年通过竞拍,以楼面地价2650元/平方米、总计37.15亿元获得上述3村(社区)城中村改造项目的土地使用权,项目总建筑面积182.05万平方米。

杨益华向导报记者介绍,加上一系列配套设施,嘉凯城青岛项目总建面将达到230万平方米,其中包括150万平方米的商业项目及50万平方米的保障安置性住房,总投资将超过100亿元。

对于该项目什么时候能完成建设,杨益华表示,目前开发商也说不准。

资金回笼尚需时日

据了解,在这次旧村改造中,动迁的居民将主要被安置在东王埠及桃园,剩余土地青岛嘉凯城将用于保障性住房及商品房建设。

而在黑龙江路以西的山脚下,该项目组成之一的低密度联排住宅主体已基本建设完成,并开始对外销售。杨益华说,除去保障房及安置房之外,嘉凯城青岛项目整体命名为“时代城”,各期名称还未对外发布。

目前在售的联排住宅,均价在1.8万元/平方米以上。导报记者在其售楼处看到,已售出的住宅分别用红点和黄点标注,红点表示已签协议,黄点表示已预订。杨益华坦言,目前是预订的比较多,签协议尚存在一定困难,“喜欢我们房子的人,很多都是限购的人群。他们订了也不愿退掉,协议又签不了,只能等待限购政策发生些技术性的改变。”被问及如此一来销售回款会不会成问题,他笑称,“我们已经算好的了。”

杨益华介绍说,他们承建的保障房包括经济适用房和廉租房两类,目前还未见什么收益。经济适用房现已具备预售资格,但因新的购房人资格核定政策还未出炉,自己也没有定价权,因而还未开售。廉租房则属于代建,政府按进度给钱。至于安置房,公司先按2650元/平方米拿地,政府扣完费用后,剩余的钱大概有百分之七八十再返还给村里,村里把钱再给开发商。“保障房里除了廉租房,其他是要花钱的。廉租房政府给钱应该也不是太多。”如此平摊开来,其商品房的楼面地价比公布的还要高出一截。

数次求助信托融资

本次昆仑信托发售的产品主打保障房牌。杨益华表示,政府比较支持,信托公司也愿意做。该产品发行规模为2亿至4亿元,预期年收益率10%-12.5%。

这已不是嘉凯城青岛项目第一次借信托产品进行融资,建行青岛分行于2010年4月就曾发行10亿元“乾元一号”青岛嘉凯城项目股权投资类人民币理财产品。

但该产品到期后,事情出现了戏剧性变化。嘉凯城子公司中凯放弃7.5亿份优先级理财产品的受让权,而引入浙江能源集团子公司浙信房地产有限公司;浙信与青岛百通城市建设集团股份有限公司及嘉凯城,又共同委托中凯受让信托项下全部信托受益权,并取得青岛嘉凯城相应股权。

本次“突变”之后,浙信取得青岛嘉凯城35%股权,嘉凯城所持股权下降19%至51%。“乾元一号”最终以嘉凯城失掉青岛嘉凯城19%的股权落幕,终于得以“软着陆”。

杨益华对此解释说,当时青岛嘉凯城曾准备3套方案,包括用基金来续接等。但集团公司还是考虑到成本等问题,而且浙江能源集团属浙江第一大国有企业,其入驻有助于青岛嘉凯城树立良好品牌形象。

“乾元一号”风波平息,但青岛嘉凯城项目超100亿元的投资资金从何而来,融资渠道会不会存在压力?杨益华表示,主要还是靠股东投资,然后才是销售回款、项目贷款、资本运作等。

对于本次昆仑信托产品,杨益华表示,这些都是集团公司在做,青岛嘉凯城只是提供资料,配合尽职调查。

“总投资很大,但因为采取一起挂牌、分期供地,整个项目开发周期大概要7年的时间。”他同时也坦言,在山东,最近房地产贷款确实收得比较紧,特别是去年下半年以来,对于新申请的额度基本上已经停了。

导报记者注意到,信托融资是嘉凯城比较偏爱的一种融资方式。据《21世纪经济报道》消息,仅2011年,嘉凯城子公司或控股公司就通过信托合计融资约29.7亿元。

保障房融资途径待解

青岛嘉凯城本次信托融资用于保障房项目,也引起其他企业的兴趣。

李铁岗介绍说,目前开发商参与保障房建设主要有两种模式,一个是保障性住房收储制度,就是开发商可以将自己手中积压的房子转让给政府,政府作为保障房储备;另一个就是像嘉凯城这样的配建形式。但保障房开发周期比较长,利润比较低,所以房企目前积极性不是很高。怎样解决保障房资金瓶颈,还需要政府更好引导。

杨益华也表示,在开发青岛嘉凯城项目中,是否有保障房在其中并不重要。主要是李沧区的这块地比较具有规模,嘉凯城作为一个外地企业,想要打造自己的品牌,开发大一点比较好。项目未来的盈利预期,还要看整个楼市的大环境。

对于房企们频频在资本运作中寻求融资机会,李铁岗认为这在2012年将更为普遍,特别是3至5月份,许多大企业资金链也将面临断裂的压力。银行信贷放松的概率不大,通过基金、信托产品及其他金融创新的方式来缓解资金紧张,便成了一种选择。

谈及成本问题,李铁岗说:“以私募基金来说,其年息在10%以上,再加上发行成本,将达到13%-15%,肯定高于银行贷款。但这并不是主要的,关键还要看企业的资金链能否承受得住市场环境。市场向好,他们肯定也能将这部分负担转嫁。”

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